La Proposta di Acquisto è il primo passo per comprare la casa desiderata, come quando ci si fidanza si dichiarano le proprie intenzioni e si consegna alla parte che deve accettarle un pegno.
Che Cos’è una Proposta Irrevocabile di Acquisto
La Proposta Irrevocabile d’Acquisto è semplicemente la traduzione nero su bianco di quanto si è disposto a pagare per l’immobile e le modalità e i tempi entro i quali si vuole concludere l’acquisto. Il processo di acquisto di una Casa solitamente inizia con la Proposta per poi continuare con il Preliminare o Compromesso e poi infine con l’Atto Notarile di Vendita.
La Proposta di Acquisto Verbale
La proposta di Acquisto in alcuni casi può essere verbale, soprattutto quando acquirente e venditore si incontrano senza l’ausilio di una Agenzia Immobiliare. La Proposta di Acquisto verbale non ha effetti giuridici, perciò chi fa o riceve una proposta di acquisto verbale non può essere tutelato e non può far valere i propri diritti nel caso in cui una delle due parti sia inadempiente.
La Proposta di Acquisto Scritta
La Proposta di Acquisto è solitamente scritta, spesso è un modulo prestampato utilizzato dall’Agenzia Immobiliare con la quale si sta trattando l’acquisto della casa a volte invece è uno scritto appositamente creato per la particolare compravendita. Ci sono in giro molti modelli di Proposta Irrevocabile di Acquisto, alcuni sono stati elaborati dalle associazioni di Categoria degli Agenti Immobiliari altri sono in uso ai principali Network Immobiliari altri sono consigliati dalle Camere di Commercio.
Quali sono i contenuti standard di una Proposta di Acquisto
La Proposta Irrevocabile di Acquisto può contenere diversi dati e condizioni, ecco quali sono quelli standard:
- Dati del Proponente
- Dati del Venditore
- Individuazione della Casa
- Prezzo di Acquisto Proposto
- Acconto o Caparra
- Modalità di Acquisto (Mutuo, Proprie Disponibilità, Rent To Buy, Altro)
- Termine di Irrevocabilità della Proposta
- Termine entro in quale si concluderà l’acquisto
- Eventuali Condizioni Sospensive
- Importo Provvigionale pattuito per l’Agenzia
I dati del Proponente
Questa parte della Proposta di Acquisto è dedicata all’indicazione dei dati di chi fa la proposta, solitamente si inseriscono i dati anagrafici, l’indirizzo di residenza, un indirizzo mail un telefono e il numero e la scadenza del documento d’identità. La Proposta può essere fatta anche da una persona diversa da chi poi si intesterà la casa, il Proponente infatti si può riservare il diritto a nominare entro la data dell’atto la persona o la ditta a cui intestare l’immobile.
I dati del Venditore
Questa parte della Proposta di Acquisto è indirizzata al Venditore o Proprietario dell’Immobile. Di solito si inseriscono i dati anagrafici e l’indirizzo di residenza del Venditore. Individuazione dell’Immobile
Nella Proposta di Acquisto si dovrà individuare con precisione l’immobile da Compravendere, per farlo è necessario indicarne l’indirizzo, il piano, la scala, l’interno e i dati catastali desunti dall’ultima visura, la sua rendita catastale e le eventuali pertinenze. In alcuni casi si descrive anche la distribuzione interna.
Il Prezzo Offerto
Questa è la parte più interessante della Proposta, soprattutto per il Venditore, il Prezzo Offerto è la somma in denaro che il Proponente è disposto a pagare per avere la proprietà del bene immobiliare oggetto della trattativa. Il Prezzo Offerto solitamente è diverso da quello richiesto dal Proprietario, le ragioni possono essere molteplici, quelle più frequenti sono:
- Il Proponente ha un Budget prefissato
- Il Prezzo della Casa è fuori mercato
La Caparra
Una Proposta che si rispetti è sempre accompagnata dal versamento di una somma in denaro tramite assegno o a mezzo di bonifico intestato al venditore che testimonia la serietà delle intenzioni del proponente. Il Versamento di questa prima somma di denaro in pratica serve a “bloccare l’affare” , di solito è un deposito che impegna sia il proponente che il venditore al rispetto delle condizioni stabilite nella proposta accettata. Grazie al versamento della Caparra ad esempio sia il promissario acquirente e sia il promittente venditore hanno maggiori tutele, ad esempio il proprietario non potrà liberamente vendere ad altri la casa che ha promesso al promissario acquirente e quest’ultimo non potrà liberamente sottrarsi dalla proposta decidendo di non acquistare più l’immobile. Ma ma somma versata alla sottoscrizione della Proposta di Acquisto a volte può essere imputata anche ad Acconto sul Prezzo o a Caparra Penitenziale.
Le differenze tra Caparra Confirmatoria e Penitenziale e Acconto
La somma versata contestualmente alla sottoscrizione della proposta può essere considerata come:
- Acconto sul Prezzo
- Caparra Confirmatoria
- Caparra Penitenziale
Acconto sul Prezzo
Se nella proposta non viene indicato nulla per specificare la natura della somma versata allora questa deve intendersi quale acconto sul prezzo totale di vendita, quindi non avrà funzione di penale o risarcitoria in caso in cui una delle due parti non rispetti i termini dell’accordo.
Caparra Confirmatoria
Se la somma versata viene indicata come Caparra Confirmatoria allora in caso di inadempimento del Proponente il Promissario Venditore può sciogliere il contratto trattenendo la caparra come risarcimento, se invece l’inadempimento è stato del Venditore allora è il Proponente Acquirente che deve richiedere al Venditore la restituzione del doppio della Caparra Versata contestualmente alla risoluzione del Contratto. Le parti però hanno sempre la possibilità di richiedere anche giudizialmente l’esecuzione dell’adempimento e il risarcimento del danno subito. In pratica se una delle due parti non vuole più acquistare o vendere la casa avendo inserito una caparra confirmatoria si ha la possibilità di incassare la somma come risarcimento oppure chiedere anche giudizialmente di obbligare all’acquisto o alla vendita della casa.
Caparra Penitenziale
Quando la somma è imputata a Caparra Penitenziale allora si è stabilito di che le parti possono liberamente recedere dal contratto a fronte di una penale predeterminata, in questo caso non sarà possibile obbligare una o l’altra parte all’esecuzione forzata dell’adempimento. In pratica se il Promissario Acquirente non vuole più comprare la Casa i proprietario incassa la somma come penale, se invece è il proprietario a non voler più vendere casa allora l’acquirente avrà diritto alla restituzione del doppio della somma versata, la differenza con la Caparra Confirmatoria sta che non sarà possibile chiedere in alternativa l’adempimento forzato dell’obbligazione.
Quando la Proposta diventa Preliminare di Vendita
La Proposta con la firma impegna irrevocabilmente e unilateralmente il Proponente all’acquisto della casa alle condizioni da lui pattuite, con l’accettazione della proposta da parte del Venditore la stessa diventa impegnativa anche per quest’ultimo, con la sottoscrizione della proposta da entrambe le parti, promissario acquirente e promittente venditore, questa diventa a tutti gli effetti di legge Preliminare di Vendita o anche detto Compromesso.
Termine di Acquisto
Nella Proposta e nel Preliminare di Acquisto viene sempre indicato un termine temporale entro cui le parti dovranno stipulare l’atto notarile di vendita, quando questo termine non viene rispettato avvengono diverse conseguenze a seconda se nel preliminare sia stato indicato un Termine Essenziale o un Termine Semplice.
Termine Essenziale:
Secondo l’art. 1457 del Codice Civile <<Se il termine fissato per la prestazione di una delle parti deve considerarsi essenziale nell’interesse dell’altra, questa, salvo patto o uso contrario, se vuole esigerne l’esecuzione nonostante la scadenza del termine, deve darne notizia all’altra parte entro tre giorni. In mancanza, il contratto si intende risoluto di diritto anche se non è stata espressamente pattuita la risoluzione>> In pratica con il Termine Essenziale il Contratto si risolve automaticamente alla data successiva al termine indicato a meno che la Parte a favore della quale è stata introdotta la condizione di essenzialità non decida di mantenerlo in vita. Il termine essenziale è una condizione che consente ad una delle parti di sciogliersi dal vincolo contrattuale diventato inutile e poter cercare altrove la medesima prestazione salvo che la parte stessa, per sua scelta, decida di mantenerlo in vita.
Termine Semplice:
Se il termine temporale non è essenziale ovvero semplice o ordinario, il mancato rispetto del termine non determina automaticamente la risoluzione del contratto, anche quando sia stato specificato testualmente che l’atto notarile di compravendita dovesse avvenire “entro e non oltre” la data indicata. In questo caso la parte che non ha rispettato il termine entro cui sottoscrivere l’atto definitivo sarà inadempiente e potrà essere diffidata o messa in mora, ma il contratto preliminare resterà ancora vincolante per le parti.
Le Modalità di Acquisto della Casa
Un elemento importante della Proposta di Acquisto è quello di descrivere quali sono le modalità con le quali si vuole portare a termine la Compravendita.
Le Modalità di Acquisto della Casa più utilizzate:
- Acquisto con Proprie Disponibilità
- In questo caso il Promissario Acquirente non ha necessità di finanziamenti esterni per poter concludere la vendita, è la situazione più semplice e di solito non ci sono clausole sospensive.
- Acquisto con Mutuo
- Chi deve acquistare usufruendo di un finanziamento normalmente nella proposta indica anche quale sarebbe la somma necessaria, perché è un elemento di valutazione da parte del Proprietario, inoltre in questo caso potrebbe esserci nella proposta una condizione sospensiva che subordina l’efficacia del contratto all’avvenuta delibera di approvazione del mutuo.
- Acquisto con formule alternative tipo Rent To Buy
- Ci sono alcune forme alternative di acquisto che fondamentalmente concedono all’acquirente una forma di rateizzazione di parte delle somme destinate all’acquisto della casa. Una di queste modalità è il Rent To Buy dove il Proprietario a fronte del pagamento di una somma di acconto e di successive rate mensili concede al futuro acquirente il possesso della Casa anche prima del Rogito Notarile.
Termine Irrevocabile della Proposta
La Proposta di Acquisto può essere Revocabile o Irrevocabile.
La Proposta Revocabile
Ai sensi dell’art. 1328 c.c. “La Proposta può essere revocata finché il contratto non sia concluso“
In questo caso il futuro acquirente può ritirarsi dalla proposta in qualsiasi momento senza penalità a patto che la stessa non sia stata già accettata dal Venditore
La Proposta Irrevocabile
Quando invece la Proposta è dichiarata come Irrevocabile il Proponente non può ritirarsi o cambiare idea prima della scadenza dei termini indicati come irrevocabilità, che di solito sono 7 giorni. Entro una settimana di tempo il Proprietario Venditore deve decidere sulla Proposta, in questo periodo il Proponente Acquirente non può ritirarsi senza perdere la Caparra versata. Al termine dei sette giorni invece senza una decisione del Venditore il Proponente può ritirarsi senza perdere nulla.
La Proposta d’acquisto vincolata al Mutuo
Nella Proposta di acquisto è possibile inserire una condizione sospensiva che al verificarsi della quale entro una tale data la Proposta diventa efficace e in mancanza della quale il contratto si risolve. La condizione sospensiva più utilizzata nelle proposte di acquisto è quella di legare l’efficacia della proposta all’avvenuta delibera positiva di mutuo.
Art.1353 Codice Civile: Le parti possono subordinare l’efficacia o la risoluzione del contratto o di un singolo patto a un avvenimento futuro e incerto.
La Clausola “Salvo Buon Fine Mutuo”
La condizione sospensiva più utilizzata nelle proposte di acquisto è quella di legare l’efficacia della proposta all’avvenuta delibera positiva di mutuo. La clausola “Salvo Buon Fine Mutuo” fa in modo che se la banca è disponibile ad erogare il finanziamento allora è possibile acquistare la casa e la Proposta diventa efficace divenendo Preliminare di Vendita. Nel caso contrario invece se non si ottiene esito positivo dalla domanda di Mutuo allora la proposta è inefficace e la caparra e gli eventuali acconti vanno restituiti al Proponente.
Art.1755 c.c. – “Il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l’affare è concluso per effetto del suo intervento”
La Provvigione dell’Agente Immobiliare
Quando il Contratto diventa efficace, di solito all’accettazione della proposta da parte del venditore, alcune volte subordinatamente al verificarsi della condizione sospensiva, nasce il diritto da parte dell’agenzia immobiliare ad esigere la provvigione. Naturalmente l’Agente Immobiliare deve essere regolarmente iscritto al Registro delle Imprese quale Mediatore. L’Agente Immobiliare può esigere il pagamento della commissione anche se ha partecipato solo ad alcune fasi del processo di compravendita o se la vendita avvenga successivamente alla scadenza dell’incarico ma per suo merito.
