Sui canoni di locazione percepiti normalmente si applica una tassazione Irpef proporzionale al reddito complessivo del contribuente.
Con il Decreto Legislativo del 14 Marzo 2011 viene introdotto il sistema di tassazione denominato “Cedolare Secca”, con la quale è possibile applicare una tassazione fissa su quanto incassato con i canoni di locazione, non pagando ne l’imposta di bollo ne la tassa di registro annuale sui contratti di affitto abitativi.
Perché conviene la Cedolare Secca
La Cedolare Secca consente al locatore di applicare un regime di tassazione semplificato e agevolato, ottenendo una tassazione fissa del 21% sui canoni di locazione a canone libero e una tassazione fissa del 10% sui canoni di locazione a canone concordato.
Con la Cedolare Secca si applica un regime di tassazione forfettario sui redditi che derivano dalla locazione di un immobile, alternativo a quello ordinario. Con la Cedolare secca non si paga:
- L’Irpef sui redditi da locazione secondo le aliquote progressive per scaglioni di reddito.
- L’imposta di registro dovuta pari al 2% del canone annuo;
- L’imposta di bollo sul contratto di locazione dovuta pari a 16 euro per ogni 100 righe di contratto.
- L’imposta sulle eventuali soluzioni anticipate o sui rinnovi del contratto.
La Cedolare Secca conviene sicuramente a chi ha redditi medio alti e non ha diritto a particolari agevolazioni.
Aderendo alla Cedolare Secca il reddito percepito dalla locazione non viene sommato agli altri redditi, in questo modo l’aliquota Irpef non aumenta e la tassazione è separata e forfettaria.
La Cedolare Secca e l’aggiornamento del Canone di Locazione
Chi sceglie di applicare il vantaggioso regime di tassazione forfettario denominato “Cedolare Secca” è obbligato a rinunciare alla possibilità di chiedere aumenti del canone di locazione, anche se il contratto lo prevede, rinuncia anche ad applicare al canone di locazione all’aggiornamento annuale legato all’indice nazionale dei prezzi al consumo e per le famiglie di operai e impiegati pubblicato dall’ISTAT.
Quando è possibile adottare la Cedolare Secca
La tassazione forfettaria “Cedolare Secca” può essere scelta sia in fase di prima registrazione del contratto di locazione ma in caso di contratti pluriennali è possibile adottare questo regime fiscale anche alle scadenze successive, la facoltà va esercitata entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente.
Naturalmente la tassa di registro e di bollo pagata negli anni in cui il contratto era a regime fiscale ordinario non verranno rimborsati.
Quali Locatori possono scegliere la Cedolare Secca
Il regime della Cedolare Secca può essere adottato solo per contratti di affitto tra persone fisiche per immobili abitativi. Il Locatore deve essere proprietario o usufruttuario dell’abitazione della casa posta in locazione.
Chi non può utilizzare la Cedolare Secca
Non possono avvalersi della cedolare Secca:
- Le società di persone, le società di capitali, nonché gli enti commerciali e non commerciali
- Gli amministratori di condominio per gli immobili oggetto di proprietà condominiale
- Le persone fisiche che affittano gli immobili ad uso abitativo nell’esercizio dell’attività d’impresa o di lavoro autonomo.
La Cedolare nel caso di più Locatori
Se l’abitazione data in affitto ha più proprietari allora ognuno di essi ha la facoltà di optare per la Cedolare Secca o per il Regime Ordinario di Tassazione.
La Cedolare Secca nei contratti con più Immobili
Più immobili possono essere affittati con un unico contratto di locazione, è il caso ad esempio di due appartamenti catastalmente distinti ma comunicanti, in casi come questo è sempre possibile esercitare l’opzione della cedolare secca in modo disgiunto per ciascun immobile del contratto.
Le Pertinenze con la Cedolare Secca
La Cedolare secca può essere applicata anche alla locazione delle pertinenze all’immobile principale, individuate catastalmente come C2 (depositi e cantine o soffitte), C6 (posti auto, box , autorimesse), C7 (tettoie sia aperte e sia chiuse). La cedolare secca può essere applicata anche se la locazione delle pertinenze è avvenuta in secondo momento rispetto alla locazione dell’immobile principale.
La Cedolare Secca per gli Affitti Brevi
Anche per gli affitti brevi, quelli inferiori a 30 giorni, è possibile adottare il regime forfettario della “Cedolare Secca”.
Per questi tipi di locazione non è necessaria la registrazione del contratto pertanto il locatore può applicare la cedolare secca direttamente nella dichiarazione dei redditi.
Con la Legge 178 del 2020 il regime agevolato della cedolare secca può essere applicato su di un massimo di 4 immobili in locazione breve.
La Cedolare Secca sulla Locazione di Porzione d’Immobile
Anche per la locazione parziale d’immobile è possibile adottare la Cedolare Secca, l’Agenzia delle Entrate con la Circolare n. 26 del 2011 ha chiarito che questa facoltà è permessa anche a chi concede in affitto solo una parte dell’abitazione, ad esempio una sola stanza della casa con uso comune di cucina e bagno.
La Sub-Locazione e la Cedolare Secca
La Cedolare secca non è applicabile per i contratti di sub locazione, i redditi derivanti dalla sub locazione andranno indicati in dichiarazione dei redditi come “Redditi Diversi”.
Su quali immobili si può applicare la Cedolare Secca
La tassazione agevolata e forfettaria può essere applicata solo su immobili che catastalmente risultano essere abitativi, le categorie catastali accettate sono:
- A/1: Abitazioni di tipo signorile
- A/2: abitazioni di tipo civile
- A/3: abitazioni di tipo economico
- A/4: abitazioni di tipo popolare
- A/5: abitazioni di tipo ultrapopolare
- A/6: abitazioni di tipo rurale
- A/7: abitazioni in villini
- A/8: abitazioni in ville
- A/9: castelli, palazzi di eminenti pregi storici o artistici
- A/11: alloggi e abitazioni tipiche dei luoghi
Sono esclusi gli immobili che, pur avendo i requisiti di fatto per essere destinati ad uso abitativo, sono iscritti in una categoria catastale A/10 studi e uffici privati.
In quali Contratti di Affitto è possibile la Cedolare Secca
Il regime di tassazione agevolato della Cedolare Secca si può applicare ai seguenti contratti di affitto abitativo
- Libero (4+4: durata minima di 4 anni + proroga di altri 4)
- Concordato (3+2: durata minima di 3 anni + proroga di altri 2)
- Transitorio (durata minima di 1 mese e durata massima di 18 mesi)
- Per studenti (durata minima di 6 mesi e durata massima di 3 anni)
- Turistico (durata libera, se inferiore ai 30 giorni non vige l’obbligo di registrazione del contratto).
La locazione di immobili di proprietà condominiale
In caso di locazione di un immobile abitativo di proprietà condominiale, ad esempio l’abitazione del custode, non è possibile esercitare l’opzione della Cedolare Secca per i redditi derivanti dall’affitto.
Revoca della Cedolare Secca
L’opzione della Cedolare secca può essere anche revocata dal locatore a partire dall’annualità successiva a quella in cui si è aderito al regime della tassazione.
Come inserire la Cedolare Secca nel Contratto di Locazione
Per aderire alla cedolare secca è necessario comunicare la volontà al conduttore con lettera raccomandata, in alternativa è possibile inserire nel contratto di locazione un’apposita clausola che stabilisce la rinunzia alla richiesta dell’aggiornamento ISTAT e l’aumento del canone di locazione. Un facsimile di condizione contrattuale per la Cedolare Secca può essere la seguente:
La parte locatrice dichiara di volersi avvalere della modalità di tassazione sui redditi da locazione di fabbricati introdotta del D.Lgs. 23/2011 denominata “Cedolare Secca”. L’opzione in oggetto comporta, per il periodo corrispondente alla sua durata, il venir meno dell’obbligo di versamento delle imposte di registro e di bollo relative al suddetto contratto, comprese quelle dovute sulla risoluzione e sulle proroghe del contratto stesso. Il locatore rinuncia espressamente ad applicare negli periodo di decorrenza del contratto alcuna maggiorazione del canone, inclusa la variazione accertata dall’ISTAT.
