Grazie alla attuale normativa fiscale si ricorre sempre più di spesso alla donazione per trasferire immobili ai futuri eredi. Ogni anno circa il 15% dei trasferimenti immobiliari avviene per donazione.
Purtroppo le case pervenute per donazione presentano dei forti limiti alla successiva vendibilità.
Un possibile contenzioso ereditario, in atto o futuro nel tempo, spesso preoccupa sia le Banche che devono finanziare l’acquisto di un immobile pervenuto per donazione, in quanto il diritto dell’erede ha precedenza su quello stabilito dall’ipoteca della banca, e sia gli stessi acquirenti che non necessitano di mutuo per poter acquistare.
Acquisto e Vendita degli immobili pervenuti per donazione
Gli immobili pervenuti per donazione possono essere più complicati da vendere e da comprare, questo perché la Legge tende a tutelare i cosiddetti legittimari , cioè coloro che imparentati con il donante alla morte dello stesso hanno diritto ad una quota di eredità.
La donazione infatti per Legge è considerata un anticipo sulla successione e pertanto come il testamento è soggetta agli stessi tipi di impugnazioni.
Che cos’è la Donazione Immobiliare
La donazione è un “Contratto a titolo gratuito” con il quale si effettua il trasferimento di una proprietà senza corrispettivo. In pratica con la Donazione un soggetto detto Donante regala ad un altro, detto Donatario, la piena o parziale proprietà di un immobile.
“La donazione è il contratto col quale, per spirito di liberalità, una parte arricchisce l’altra, disponendo a favore di questa di un suo diritto o assumendo verso la stessa un’obbligazione.”
Art. 796 del Codice Civile
Chi può donare
La donazione può essere fatta senza costrizioni da tutte le persone maggiorenni capaci di intendere e di volere, la donazione può essere fatta anche da società o associazioni se lo prevede l’atto costitutivo.
Come avviene la Donazione
Il trasferimento della proprietà tramite donazione è sempre consensuale, il Donatario deve poter accettare la donazione, esserne consapevole, pertanto il contratto si realizza in forma scritta con atto pubblico redatto tramite l’intervento del Notaio.
La Donazione con riserva di Usufrutto
Si sta sempre più diffondendo la pratica della donazione di una casa con riserva di usufrutto, in parole povere il Donante trasferisce la Nuda Proprietà dell’immobile riservandosi l’utilizzo del bene e dei suoi eventuali redditi, facendosi carico delle spese e delle tasse gravanti sulla casa, l’usufrutto si estinguerà automaticamente alla morte del Donante o entro una data stabilita oppure potrà essere ceduto al Donatario in secondo momento.
Quali sono i Vantaggi della Donazione della sola Nuda Proprietà
Donare la nuda proprietà di un bene significa trasferire un immobile dal valore ridotto, donando un diritto reale minore si ottiene un vantaggio fiscale quanto più giovane è il donante che si riserva l’usufrutto.
La Donazione può essere revocata
La donazione può essere revocata se colui che l’ha ricevuta ha commesso gravi atti nei confronti del donante o del suo patrimonio, oppure può essere revocata per sopravvenienza di figli, cioè qualora il donante abbia figli o discendenti ovvero scopra di averne successivamente alla donazione. Per poter revocare un donazione è necessaria un procedimento giudiziale.
Quali son i rischi della Donazione
L’atto di donazione può essere impugnato secondo precisi termini e condizioni, questo rende spesso complicata la commerciabilità degli immobili trasferiti con questa modalità.
L’erede che crede di essere stato penalizzato dalla precedente donazione deve prima rivalersi sul donatario, anche se questi ha nel frattempo venduto il bene a terzi, solo in caso di insufficiente capienza economica del donatario, l’erede vittorioso dell’azione detta di Riduzione può chiedere al giudice la restituzione del bene o di parte del suo valore.
Impugnare la Donazione non è una procedura semplice e può essere richiesta giudizialmente solo se:
- Il Creditore che vanta un credito nei confronti del Donante può trascrive il pignoramento immobiliare entro 12 mesi dalla data dell’atto notarile di trasferimento della proprietà come se la donazione non fosse mai avvenuta. Passato un anno dalla donazione il creditore può intentare un procedimento revocatorio della donazione entro i 5 anni dalla data di donazione.
- In caso di nullità della forma della donazione o nel caso in incapacità del Donante qualsiasi persona che abbia un interesse può chiedere l’impugnazione della donazione senza termini di prescrizione.
- I Legittimari (coloro che hanno diritto per legge ad una quota di eredità) possono entro 10 anni dalla morte del Donante impugnare la Donazione procedendo con una azione di riduzione.
L’azione di Riduzione
Se a causa della donazione un legittimario viene privato, in tutto o in parte, della rispettiva quota di legittima, questi può entro i 10 anni dalla morte del donante far valere i propri diritti mediante un’azione giudiziaria nei confronti del donatario, detta “azione di riduzione”.
L’azione di riduzione permette al legittimario leso di conseguire una quota di eredità di valore corrispondente quella riservatagli per Legge o di ottenere un’integrazione della quota di eredità già attribuitagli ma insufficiente. L’azione di Riduzione si realizza con una sentenza del Tribunale.
Se l’azione di riduzione è vittoriosa, il donatario deve restituire l’immobile; se però il bene donato è stato nel frattempo venduto a terzi, il legittimario ha la possibilità di escutere i beni del donatario, ma se il patrimonio del donatario non è adeguato allora il legittimario può procedere con l’azione di Restituzione nei confronti dei terzi che hanno acquistato l’immobile proveniente dalla donazione.
L’azione di restituzione
Se i donatari contro i quali è stata pronunziata la riduzione hanno venduto a terzi gli immobili donati e non sono trascorsi venti anni dalla trascrizione della donazione, il legittimario, premessa l’escussione dei beni del donatario, può chiedere ai successivi acquirenti la restituzione degli immobili. L’azione di Restituzione può essere intrapresa entro 10 anni dalla morte del Donante, alle seguenti condizioni:
- Che alla morte del Donante, questi non abbia lasciato beni sufficienti a coprire la quota di legittima spettante a tutti i legittimari;
- Che il venditore (che aveva ricevuto il bene trasferito mediante donazione) non abbia nel proprio patrimonio beni sufficienti a soddisfare le ragioni dei legittimari lesi;
- Che non siano decorsi venti anni dalla data della trascrizione della donazione.
- L’azione di restituzione deve essere intrapresa partendo da quella più recente.
- Il terzo acquirente può liberarsi dall’obbligo di restituire la casa pagando l’equivalente in danaro.
Possibili Soluzioni per Tutelare l’Acquirente di una Casa Donata
Per rassicurare l’acquirente di una casa pervenuta per donazione ci sono alcuni rimedi che però sono molto dibattuti in ambito giuridico con sentenze a favore e altre avverse. Ecco quali sono le soluzioni più utilizzate per tutelarsi in caso di acquisto di una casa pervenuta per donazione:
- Risoluzione della donazione per mutuo dissenso
- Assicurazione Donazione Sicura
- Rinuncia da parte dei legittimari all’azione stessa di restituzione
Risoluzione della Donazione
Quando si deve vendere un immobile pervenuto per donazione in alcuni casi, quando il Donante è ancora in vita, per rassicurare l’acquirente da eventuali future problematiche, è possibile procedere prima con una Risoluzione della Donazione, in pratica la casa torna nella proprietà del Donante prima di essere venduta a terzi.
Il Mutuo Dissenso (a volte anche detto Mutuo Consenso) si pone come Contrarius Consensus ovvero come Negozio Giuridico di segno uguale seppure inverso al precedente.
In pratica si può considerare che con quest’atto l’immobile non sia mai uscito dal patrimonio del donante.
Con il mutuo dissenso si risolve con un accordo tra le parti un precedente rapporto contrattuale così come previsto dal Codice Civile (artt. 1321 e 1372).
In questo modo il nuovo proprietario acquisisce l’immobile dall’originario proprietario.
Dovranno partecipare all’atto di mutuo dissenso le stesse parti dell’atto di donazione che si intende risolvere.
Per quanto riguarda l’aspetto fiscale, la risoluzione 20/E del 14/02/2014 dell’AdE ha chiarito che l’atto di Risoluzione della Donazione non è considerato come nuovo trasferimento di proprietà, ma elimina semplicemente gli effetti di un precedente contratto, pertanto a patto che non prevede alcun corrispettivo, è soggetto alla sole imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa, pari ad euro 200,00 ciascuna.
La Rinuncia all’azione di Restituzione
Nell’atto di donazione è possibile inserire una rinuncia anticipata all’azione di restituzione, i futuri legittimari partecipanti all’atto di donazione rinunciano a richiedere la restituzione dell’immobile oggetto di donazione nel caso in cui si ravvisasse una lesione della legittima.
La Rinuncia all’azione di Riduzione
La rinuncia all’azione di riduzione non è possibile inserirla nell’atto di donazione ma può essere utilizzata solo dopo la morte del donante a successione aperta. La Rinuncia all’azione di riduzione si ottiene con atto pubblico notarile debitamente trascritto nei Registri Immobiliari.
La Dispensa alla Collazione
La Collazione ai sensi dell’art. 737 del Codice Civile è l’atto con cui i figli, i loro discendenti e il coniuge del defunto, conferiscono alla massa ereditaria tutti i beni mobili e immobili ricevuti a titolo di donazione dal defunto quando questi era in vita.
La norma della collazione intende ripristinare l’uguaglianza nella divisione del patrimonio ereditario tra i parenti più stretti del defunto, non solo i legittimari ma anche coloro che hanno diritto ad alla quota disponibile.
La Dispensa della Collazione è il negozio giuridico con il quale si evita che un immobile donato possa successivamente alla morte del Donante essere ricompreso nella massa ereditaria e possa essere destinato in tutto o in parte, fisicamente o nel suo equivalente monetario, ai legittimari o a coloro che hanno diritto alla quota disponibile.
Assicurazione Donazione Sicura
Esistono sul mercato alcuni prodotti assicurativi che coprono i rischi derivanti dall’acquisto e dal finanziamento di immobili provenienti da donazione.
Queste polizze di assicurazione di solito vengono usate dalle Banche per poter proteggere il bene su cui iscrivono ipoteca a garanzia del Mutuo concesso all’acquirente di una casa con provenienza donativa.
Il premio assicurativo versato in una unica soluzione anticipato per tutta la durata del finanziamento concesso all’acquirente copre il rischio proveniente da:
- Eventuali revoche della donazione per ingratitudine,
- Azione di Riduzione e Restituzione intentata dai legittimari.
Donazione e Preliminare di Vendita
Se il futuro acquirente non è informato sulla donazione in sede precontrattuale o alla firma del preliminare di vendita allora potrà rifiutarsi di sottoscrivere l’atto notarile di vendita, lo ha stabilito la Corte di Cassazione, con sentenza n. 32694/2019, confermando il diritto dell’acquirente di rifiutarsi alla stipula del contratto definitivo esercitando il diritto di recesso.
“la provenienza del bene da donazione, anche se non comporta per sé stessa un pericolo concreto e attuale di perdita del bene, tale da abilitare il promissario ad avvalersi del rimedio di cui all’articolo 1481, è comunque circostanza influente sulla sicurezza, la stabilità e le potenzialità dell’acquisto programmato con il preliminare. In quanto tale essa non può essere taciuta dal promittente venditore, pena la possibilità che il promissario acquirente, ignaro della provenienza, possa rifiutare la stipula del contratto definitivo, avvalendosi del rimedio generale dell’articolo 1460, cod. civ., se ne ricorrono gli estremi”.
Sentenza della suprema corte di cassazione n°32694/2019
