Un Contratto di Locazione più Sicuro con il Garante
Quando il futuro inquilino della casa in affitto non ha un reddito adeguato o dimostrabile si ricorre molto spesso alla figura del Garante anche detto Fidejussore.
Per il Codice Civile il fideiussore è << colui che, obbligandosi personalmente verso il creditore, garantisce l’adempimento di un’obbligazione altrui>>
Il Garante contro il Rischio dei Mancati Pagamenti del Canone di Locazione
Purtroppo in Italia sono tanti i casi di mancati pagamenti del canone di locazione, colpa certamente delle difficoltà economiche, del pandemia dovuta al CORONAVIRUS, ma anche ad una legislazione inefficiente a tutelare i proprietari immobiliari, gli ultimi dati disponibili ci dicono che in Italia nel 2016 sono stati emessi 61.718 provvedimenti di sfratto, a fronte di 158.720 richieste e di 35.336 provvedimenti effettivamente eseguiti, questo è quanto emerge dai dati forniti dall’ufficio centrale di statistica del Ministero dell’Interno, elaborati dal IX Rapporto UIL sulle politiche abitative nel nostro Paese.
Con l’aumento vertiginoso degli sfratti per morosità anche a Formia i proprietari di casa sono diventati più prudenti e in molti casi per concedere in affitto la propria abitazione chiedono maggiori garanzie, come una fidejussione personale, assicurativa o bancaria. Leggi la Guida Facile allo sfratto di Affittoprotetto
Il Garante è la terza figura del Contratto di Locazione:
Tra le varie possibilità di tutela esiste quella di stipulare un Contratto di Locazione con Garante, nel quale alla figura del Conduttore si affianca quella di una Persona Terza al Contratto che interviene solo nel caso in cui l’inquilino divenga inadempiente nei pagamenti del canone di Locazione.
L’articolo 1936 del Codice Civile descrive così la figura del Garante anche detta Fidejussore: “È fideiussore colui che, obbligandosi personalmente verso il creditore, garantisce l’adempimento di un’obbligazione altrui. La fideiussione è efficace anche se il debitore non ne ha conoscenza.”
L’inquilino moroso e il Garante della Locazione:
Quando c’è la presenza di un Garante nel Contratto di Locazione, in presenza di uno o più mancati pagamenti del canone di locazione da parte dell’inquilino, il proprietario di casa è in diritto di richiedere al fideiussore/garante di sostituirsi al pagamento al posto dell’inquilino moroso.
Se il Proprietario non informa il Garante del mancato pagamento dell’inquilino il fideiussore garante sarà liberato dall’obbligo di pagamento a norma dell’art. 1956 c.c. perché il Locatore ha dato credito al Conduttore pur sapendo di non poter essere soddisfatto.
Infatti l’art.1956 del Codice Civile così recita: “Il fideiussore per un’obbligazione futura è liberato se il creditore, senza speciale autorizzazione del fideiussore, ha fatto credito al terzo, pur conoscendo che le condizioni patrimoniali di questo erano divenute tali da rendere notevolmente più difficile il soddisfacimento del credito. Non è valida la preventiva rinuncia del fideiussore ad avvalersi della liberazione”.
Differenza tra Garante e Fidejussore nel Contratto di Locazione
Anche se sembrano figure identiche in effetti non lo sono, il Fideiussore è debitore nei confronti del Locatore negli stessi termini in cui lo è il Conduttore, obbligandosi ad adempiere agli obblighi derivanti dal contratto di locazione, il Garante invece si obbliga a tenere indenne il Locatore dalla mancata prestazione del garantito, per qualsiasi ragione essa avvenga.
Il Garante e i costi di registrazione del Contratto:
Nella registrazione del contratto di locazione in cedolare secca, con la presenza del Fidejussore non c’è nessun costo da sostenere come tassa di registro, nel caso di presenza del Garante invece anche in cedolare secca è necessario versare il 0,50% dell’importo garantito con un minimo di 200 euro di tassa di registro.
Quando è utile avere un Garante nel Contratto di Locazione:
La figura del Garante può essere utile ad esempio quando si affitta una casa ad uno studente che deve utilizzarla per motivi di studio ma siccome il pagamento sarà compito dei genitori allora questi si costituiscono garanti nel contratto.
Quando non serve utilizzare un Garante nel Contratto di Locazione:
Meglio però non abusare della figura del Garante, non sempre questa è una scelta che tutela veramente, quando a garantire è una persona non collegata da gradi di parentela stretta con l’inquilino è difficile pensare che questi possa intervenire sostenendo economicamente il conduttore in caso di difficoltà.
Come inserire il Garante nel Contratto di Locazione
Nel contratto di locazione è possibile inserire un articolo finale con questo testo:
Per tutta la durata del contratto di locazione ed eventuali proroghe e rinnovazioni, il Sig (nome e cognome del garante) nato nel comune di ****** in data ****** e residente nel comune di ****** in via ****** C.F. ****** identificato tramite carta d’identità n. *** rilasciata dal Comune di ***, si impegna solidalmente e senza condizioni per le obbligazioni assunte con il contratto di locazione stipulato dal conduttore (Nome e Cognome del Conduttore), a favore del locatore e proprietario dell’immobile (Nome e Cognome del Proprietario Locatore) e in particolare per il pagamento del canone di euro( inserire l’importo del canone annuo), come indicato all’art **** del presente contratto, nonché per il pagamento degli oneri accessori, interessi e penalità per ritardato pagamento ed indennità di occupazione ed eventuale risarcimento dei danni all’immobile, sia nell’eventualità di rescissione del contratto, sia al momento della riconsegna.
Come il Garante può liberarsi dall’impegno preso
La persone che ha sottoscritto un contratto di locazione in qualità di Garante non può autonomamente liberarsi dall’impegno preso, se fosse così verrebbe meno l’utilità di avere un garante nel contratto di locazione. Il Garante può sottrarsi dal contratto di locazione nei seguenti casi:
- Se il Contratto lo prevede espressamente con un adeguato preavviso;
- In Caso di Contratto di Locazione ritenuto nullo;
- In caso di garanzia estorta con la forza o sei il Garante non era in grado di intendere e volere;
- Nel caso in cui il locatore sia disponibile alla rinegoziazione del contratto;
- Nel caso in cui un’altra persona gradita al locatore si sostituisca al Garante ;
La Fidejussione Assicurativa o Bancaria
In alcuni casi è possibile richiedere al futuro conduttore di consegnare alla stipula del contratto di locazione o entro un determinato numero di giorni dalla firma una garanzia prestata da una Banca o da un’Assicurazione che intervenga in caso di mancato pagamento dei canoni di locazione. La Fidejussione è un servizio di garanzia che Banche e Assicurazioni forniscono alla propria clientela selezionata dietro compenso che mediamente è pari al 3% della somma garantita.
Il Fidejussore e i costi di registrazione del Contratto:
Quanto ai costi fiscali l’Agenzia delle Entrate distingue se il contratto è a Cedolare Secca o a Regime Ordinario, nel primo caso la presenza del Fidejussore non comporta costi accessori, nel secondo caso invece il costo è pari allo 0,50% del canone di locazione con un minimo di 200 euro.
Le Cambiali a Garanzia del Canone di Locazione
Tra le alternative possibili al Garante/Fidejussore del Contratto di Locazione c’è l’utilizzo della Cambiale a garanzia dell’inadempimento dell’inquilino. In alcuni contratti di affitto i proprietari richiedono a garanzia del pagamento dei canoni, degli oneri accessori e degli eventuali danni causati all’immobile la consegna di cambiali a garanzia priva di data di scadenza e con importo pari a 6 o dodici mesi di canone che potrà essere portata all’incasso e/o azionata dal Proprietario di Casa in qualsiasi caso di inadempimento. Sarà necessario, però, che nel contratto sia specificato che le cambiali, pur essendo a vista, non possono essere presentate per l’incasso se non dopo un certo periodo di tempo successivo alla messa in mora con raccomandata da parte del Proprietario di Casa. Tale garanzia in alcuni casi sostituisce anche il deposito cauzionale.
Agenzia Immobiliare Formia Affittoprotetto
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