Molto spesso capita di dover “prestare” la Casa ad un amico o un parente in modo gratuito, quello che può essere un gesto generoso a volte può comportare dei grattacapi e allora è sempre meglio mettere nero su bianco scrivendo un contratto che chiarisca le posizioni.
Il Contratto di Comodato Gratuito è la scrittura privata con la quale il Comodante/Proprietario consegna la Casa al Comodatario/Utilizzatore per un periodo di tempo senza percepire nessun compenso per l’utilizzo del bene.
Il Comodato è principalmente Gratuito
Il Codice Civile stabilisce all’art. 1803 che <<Il comodato è il contratto col quale una parte consegna all’altra una cosa mobile o immobile, affinché se ne serva per un tempo o per un uso determinato, con l’obbligo di restituire la stessa cosa ricevuta. Il comodato è essenzialmente gratuito.>>
Il Comodato senza indicazione di durata
Se nel Contratto non viene indicato un termine allora si configura il cosiddetto “Comodato Precario” ai sensi dell’art. 1810 del Codice Civile << Se non è stato convenuto un termine né questo risulta dall’uso a cui la cosa doveva essere destinata, il comodatario è tenuto a restituirla non appena il comodante la richiede.>>
In parole povere se non è stata determinata una data di scadenza del Contratto allora in qualsiasi momento il Proprietario della Casa può richiedere all’Utilizzatore il rilascio della stessa.
Quali sono gli Obblighi del Comodatario/Utilizzatore
Il Codice Civile chiarisce all’art. 1804 che: <<Il comodatario è tenuto a custodire e a conservare la cosa con la diligenza del buon padre di famiglia. Egli non può servirsene che per l’uso determinato dal contratto o dalla natura della cosa. Non può concedere a un terzo il godimento della cosa senza il consenso del comodante. Se il comodatario non adempie gli obblighi suddetti, il comodante può chiedere l’immediata restituzione della cosa, oltre al risarcimento del danno.>>
Il Comodatario/Utilizzatore è Responsabile della Casa
Il Comodatario è responsabile dei danni arrecati all’immobile consegnato a meno che questi non siano riferibili al normale deperimento d’uso. All’art. 1807 del Codice Civile si legge: <<Se la cosa si deteriora per solo effetto dell’uso per cui è stata consegnata e senza colpa del comodatario, questi non risponde del deterioramento.>>
Le Spese sostenute dal Comodatario
Se il Comodatario ha sostenuto delle spese per servirsi della casa questi ha diritto ad essere rimborsato dal Comodante solo se queste erano spese straordinarie necessarie ed urgenti. Nessun rimborso invece è dovuto al Comodatario per le spese ordinarie sostenute per servirsi della Casa.
Chi paga la Tassa Rifiuti nel Contratto di Comodato
Il pagamento della Tassa Rifiuti può essere a carico del Comodatario in quanto non costituisce corrispettivo il pagamento di imposte e tasse che per legge possono gravare su colui che detiene o utilizza l’immobile. Quindi anche se il Negozio Giuridico del Comodato è essenzialmente gratuito è possibile inserire nel Contratto che la TARI sia a carico del Comodatario.
Chi paga le Bollette delle Utenze nel Contratto di Comodato
Il Consumo delle Utenze di acqua, luce e gas e la quota di spesa condominiale potranno essere a carico del Comodatario a patto che queste siano di modesto importo e non possano configurarsi come un canone di locazione mascherato. Quindi il comodante può richiedere al comodatario il rimborso delle spese anticipate per il consumo delle utenze.
Il Deposito Cauzionale nel Contratto di Comodato
Il Comodante può custodire un Deposito Cauzionale a garanzia del corretto adempimento delle obbligazioni contrattuali da parte del Comodatario.
Agevolazione IMU per il Comodato Gratuito
Con il Contratto di Comodato ad Uso Gratuito concesso il proprietario dell’immobile può ottenere una riduzione IMU del 50% , secondo la Legge di Bilancio 2019, a patto che
- L’immobile non sia di Lusso, la Casa deve essere accatastata in una categoria diversa da A1 – A8 – A9
- Che il Comodatario sia un parente in linea diretta entro il primo grado
- Che la Casa venga utilizzata dal Comodatario come abitazione principale
- Che il Comodante, oltre alla casa data in comodato, può essere proprietario solo di un altro immobile (non di lusso) situato nello stesso comune in cui si trova l’immobile concesso in comodato ed adibirlo a propria abitazione principale. Se non possiede altri immobili oltre a quello concesso in comodato gratuito deve comunque risiedere anagraficamente nello stesso comune in cui è sito l’immobile oggetto del comodato.
- Che il Contratto sia Registrato
Comodato Gratuito con Facoltà di Locazione a Terzi
Se il Contratto lo prevede il Comodatario può a sua volta locare a terzi l’immobile ricevuto in comodato per brevi o lunghi periodi.
Molto spesso infatti capita che la casa venga concessa in comodato dai genitori ai figli per farla poi utilizzare come casa vacanza o B&B o semplicemente per essere messa a reddito con un normale contratto di locazione.
Lo Sfratto non è possibile nel Comodato Uso Gratuito
Può accadere che al termine del Contratto l’utilizzatore della Casa data in Comodato non voglia andare via, purtroppo in questo caso non è possibile procedere con lo sfratto, infatti non essendo un classico contratto di locazione si dovrà procedere con un giudizio ordinario che è sicuramente più lungo ed accidentato.
Naturalmente essendo il Comodato ad uso gratuito non si potrà eccepire il mancato pagamento dei canoni di locazione ma soltanto l’Inadempimento Contrattuale e l’occupazione illegittima.
Vendita della Casa data in Comodato
Il Contratto di Comodato non è opponibile all’acquirente, la Cassazione ha stabilito che in caso di vendita d’immobile dato in precedenza in comodato, il nuovo proprietario può richiedere il rilascio immediato della casa e in caso di resistenza al rilascio procedere in giudizio per vedersi riconosciuto il risarcimento del danno e il rilascio per occupazione illegittima.
Tasse e Contratto di Comodato Gratuito
Generalmente il reddito percepito dalla locazione dell’immobile concesso in comodato deve essere dichiarato dal proprietario o usufruttuario dell’immobile. Quindi se ad esempio il padre concede al figlio una casa in comodato e questi l’affitta, la tassazione del reddito percepito sarà a carico del padre.
Eccezione invece fa il caso in cui il figlio affitti la casa avuta in comodato per locazioni brevi di tipo turistico inferiori a 30 giorni, in questo caso il reddito può essere imputato direttamente al Comodatario.
Come si Registra il Contratto di Comodato Gratuito
Il contratto di comodato Uso Gratuito va registrato obbligatoriamente entro 20 giorni dalla data della firma presso uno degli uffici dell’Agenzia delle Entrate utilizzando in doppia copia il Modello 69. Scarica qui il Modello 69
La Tassa di registro è fissa a 200 euro in più bisogna allegare due marche da bollo da 16 euro (occorre una marca da bollo per ogni 100 righe di contratto, e vanno registrate almeno due copie del Contratto)
Per il Pagamento della Tassa di Registro bisogna usare il Modello F24 con Codice Tributo 1550. Download Modello F24
Attenzione alle Marche da Bollo che devono essere di 16 euro per ogni copia del contratto ogni 4 facciate scritte e, comunque, ogni 100 righe, inoltre la data di emissione delle stesse deve essere precedente o uguale alla data di sottoscrizione del Contratto.
Comodato Oneroso o Modale
Anche se il Comodato è essenzialmente gratuito è possibile in alcuni casi richiedere un piccolo corrispettivo al Comodatario, la Sentenza della Cassazione n°485 del 2003 infatti precisa che : <<il carattere essenzialmente gratuito del comodato non viene meno per l’apposizione a carico del comodatario di un modus, di un onere, purché esso non sia di consistenza tale da snaturare il rapporto contrattuale>>
Il Comodato è Modale quando il corrispettivo dovuto dal Comodatario è ad esempio un obbligo alla manutenzione ordinaria o straordinaria, la custodia o altro modo di ripagare il Comodato.
La Responsabilità del Comodatario per Mancata Custodia
Con il Comodato Gratuito, colui che ha ricevuto l’utilizzo della casa ha il dovere di custodirla e manutenerla come se fosse sua, l’art. 1804 del Codice Civile definisce così gli obblighi del Comodatario:
Il comodatario è tenuto a custodire e a conservare la cosa con la diligenza del buon padre di famiglia.
Art 1804 Codice Civile
Il Comodatario pertanto ha la responsabilità dei danni causati all’immobile ed è tenuto al risarcimento se sono riconducibili alla sua incuria.
“Ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito.”
art. 2051 del Codice invece
I Vizi della Casa data in Comodato, la Responsabilità del Comodante.
L’art. 1812 del Codice Civile dispone che: Se la Casa data in comodato ha dei vizi, difetti che possono influire sulla adeguata fruizione dell’immobile, tali che rechino danno a chi se ne serve, il Comodante è tenuto al risarcimento qualora, conoscendo i vizi della cosa, non ne abbia avvertito il comodatario.
Pertanto il Proprietario dell’immobile, anche se non ha l’obbligo di garantire vizi della Casa in quanto il contratto non è oneroso, se ha dato in comodato un bene che sapeva essere viziato può essere considerato comunque responsabile per aver recato un danno all’altra parte.
Quando il Comodato nasconde un “Affitto in Nero”
La Cgia di Mestre ha stimato che sono circa un milione le abitazioni date in affitto “in nero” cioè senza un regolare contratto di locazione registrato. Due locazioni su dieci non vengono dichiarate e spesso simulano falsi Contratti di Comodato di Uso Gratuito.
Questa usanza così diffusa oltre ad essere una evasione fiscale rappresenta anche una minor tutela sia per il Proprietario e sia per il Conduttore.
- In caso di accertamento fiscale il Proprietario e il Conduttore solo solidalmente responsabili del pagamento all’Agenzia delle Entrate della tassazione evasa maggiorata delle sanzioni che possono arrivare anche al 180% della somma.
- In caso in cui il Conduttore non paghi il canone di locazione “in nero” il proprietario non potrà procedere allo sfratto e alla procedura di recupero del credito vantato, ma potrà esclusivamente procedere con un giudizio civile per liberare l’immobile.
Facsimile Contratto Comodato Uso Gratuito
CONTRATTO DI COMODATO GRATUITO
- Con la presente scrittura privata il Sig./ra …………………………………….………………….
C.F. ………………………….. nato/a a ………………………. il …………….. e residente in……………………………….alla via……………………………………..concede in comodato gratuito al Sig./ra…………………………………………………………………………………….
C.F. ………………………….. nato/a a ………………………. il …………….. e residente in……………………………….alla via…………………………………….. che accetta per sé, suoi eredi, parenti ed affini abitualmente conviventi e comunque per i propri aventi in causa il seguente immobile sito in …………………………….Via ……………………………………… classe energetica G, individuato Catastalmente ………………………………………………… ………………………………………………………………………….……………………………… - Trattandosi di comodato senza determinazione di durata la Comodataria si impegna a restituire il bene in buono stato conservativo entro e non oltre i tre giorni dal ricevimento della relativa richiesta, anche verbale, della Comodante. Decorso tale termine senza che il bene sia stato restituito, la Comodataria dovrà corrispondere al Comodante una penale giornaliera di euro 100,00 fatto comunque salvo il diritto del Comodante al risarcimento del maggiore danno.
- Tutte le spese del presente atto ed accessorie, spese di registrazione comprese, sono a carico del comodatario.
- Il comodatario dichiara di avere visitato l’immobile e di averlo trovato conforme ed idoneo all’uso pattuito impegnandosi a riconsegnarlo nelle medesime condizioni, salvo il normale deperimento d’uso.
- Il comodatario non ha diritto al rimborso delle spese ordinarie sostenute per servirsi dell’immobile, spese accessorie per utenze e servizi sono a carico del comodatario, che è tenuto a corrispondere direttamente al comodante.
- È fatto espresso divieto di cessione di contratto, senza consenso scritto del comodante. Il comodatario potrà servirsi dell’immobile solo per l’uso determinato dal contratto; in caso contrario il comodante potrà richiedere immediata restituzione dell’immobile, oltre al risarcimento del danno.
- Le migliorie, riparazioni o modifiche eseguite dal comodatario restano acquisite al comodante senza obbligo di compenso, anche se eseguite con il consenso del comodante salvo sempre per il comodante il diritto di pretendere dal comodatario il ripristino dei locali nello stato in cui questi li ha ricevuti.
- È facoltà del comodante ispezionare o far ispezionare i locali oggetto di questo contratto, con obbligo di preavviso scritto.
- Il comodante è esonerato dal comodatario da ogni qualsiasi responsabilità per danni che allo stesso potessero derivare dal fatto, omissione o colpa del portiere, di inquilini o di terzi in genere. Parimenti il comodante è esonerato da ogni responsabilità per l’eventuale scarsità o mancanza d’acqua, del gas o dell’energia elettrica e per la mancata fornitura di qualsiasi servizio, ivi compreso il riscaldamento – condizionamento.
- Il comodatario è costituito custode dell’immobile oggetto del presente contratto ed è direttamente responsabile verso il comodante e i terzi dei danni causati per sua colpa da spandimento di acque, fughe di gas, ecc. e da ogni altro abuso o trascuratezza nell’uso dell’immobile.
- Tutti i patti contrattuali sopra riportati sono validi ed efficaci tra le parti se non modificati da leggi speciali in materia di comodato, in quanto applicabili. Qualunque altra modifica al presente contratto può avere luogo e può essere prevista solo con atto scritto.
- Per quanto non contemplato nel presente contratto si fa riferimento alle norme del Codice Civile e delle altre leggi in vigore.
- Tutte le clausole sopra riportate sono state discusse tra le parti prima della sottoscrizione del presente contratto.
- Autorizzazione al trattamento dei dati: il comodatario e il comodante si autorizzano reciprocamente a comunicare a terzi i propri dati personali in relazione ad adempimenti connessi col il presente contratto (D.lgs 196/03).
_______________ lì _______________ Letto, approvato e sottoscritto.
IL COMODANTE IL COMODATARIO
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