Sempre più persone cercano immobili da affittare o da comprare per mettere su un attività di Bed and Breakfast o di Casa Vacanza, l’affitto breve per vacanza è una interessante opportunità di guadagno in una città a vocazione turistica come Formia che gode anche della vicinanza di altre mete molto gettonate come Gaeta, Ponza, Sperlonga e Minturno che richiamano vacanzieri italiani e stranieri sia in Estate e sia fuori stagione.
Lo short rental è una asset class sempre più seguita dai giovani investitori, perché il rendimento medio può essere superiore al 5% se la gestione viene fatta in proprio e non affidata a terzi.
In questo articolo cercheremo di analizzare il mercato degli affitti turistici elaborando un Business Plan utile a chi vuole intraprendere l’attività di ospitalità extralberghiera gestendo un B&B o una Casa Vacanza a Formia.
Perché molte persone vogliono aprire un B&B
Aprire un B&B o una Casa per l’ospitalità turistica è il sogno di tanti investitori immobiliari, si guadagna di più rispetto all’affitto tradizionale e ci si sente più sicuri di riavere l’immobile disponibile evitando la morosità che affligge molte locazioni a lungo termine.
L’indagine condotta su 25.000 titolari di B&B ha dato come risultati che il 46% gestisce un B&B per incrementare le entrate di famiglia, il 43,7% vuole impiegare un’abitazione o una parte di questa non utilizzata, il 37,7% lo fa per invece esclusivamente per passione e per il piacere dell’ospitalità.
Il Mercato dei pernottamenti turistici
Quasi il 70% dei turisti alloggiano in strutture extralberghiere, gli Hotel intercettano il 31,2% dei pernottamenti, i Bed and Breakfast il 13,4%, le Abitazioni Private in Affitto il 12,9% il resto dei pernottamenti è diviso tra Villaggio Vacanza, Abitazione di Proprietà, Alloggio Gratuito di Amici, Campeggio, Agriturismo, Stanze in Affitto.
L’organizzazione necessaria per l’attività di B&B
Dall’Indagine ISTAT nel 2019 in Italia erano presenti circa 36.000 attività di Bed & Breakfast che danno lavoro a circa 54.000 persone offrendo 192.144 posti letto.
L’attività di Affitto Turistico non necessita quindi di una grande organizzazione o tanti dipendenti ma è piuttosto una forma di autoimpiego, l’ospitalità extralberghiera nella stragrande maggioranza dei casi è gestita da una sola persona nella forma non imprenditoriale (senza partita IVA), per il 60% dei casi è una donna a gestire l’attività di affitto breve.
I numeri dei Bed and Breakfast
Nel 2021 nei B&B hanno pernottato 1.877.165 persone per un numero totale di 4.784.132 pernottamenti, questo è quanto risulta dall’ultima indagine statistica dell’ISTAT.
Il 50% delle attività di B&B rimane aperto tutto l’anno, l’altra metà invece apre solo nel periodo di alta stagione.
Il costo medio di un pernottamento in B&B è di 33 Euro a posto letto, una doppia mediamente costa 66 euro, il volume d’affari per un B&B medio è di circa 11.600 Euro pari a circa 166 pernottamenti in camera doppia.
L’indice medio di occupazione in provincia di latina è del 30%, dall’indagine dell’Azienda di promozione Turistica della Provincia di Latina si evince che una camera viene occupata mediamente per 109 giorni in un anno.
La Stagionalità delle presenze nei B&B
La stagionalità delle presenze negli esercizi di ospitalità turistica sono per il 36,3% da Ottobre a Maggio mentre sono del 63,7% da Giugno a Settembre.
In particolare chi va in vacanza durante l’estate per il 58,9% lo fa ad Agosto, il 36,2% preferisce il mese di Luglio, l’11% dei turisti fa le vacanze a Giugno e il 10,4% sceglie il mese di settembre.
Il Numero medio dei pernottamenti nei B&B
Nell’ultima rilevazione dei flussi turistici in provincia di Latina si è quantificato 192.342 gli arrivi turistici annuali nelle attività extralberghiere con un numero totale di presenze di 1.315.294, la permanenza media per questo tipo di attività è di 6 giorni circa in generale, mentre solo per i B&B in provincia di Latina gli ospiti pernottano mediamente per 3 notti, la permanenza generale invece senza distinzione tra hotel e B&B è di 4 notti. In particolare per quanto riguarda i soli B&B il 57,33% degli ospiti rimane due notti, il 18,77% rimane tre notti, il 14,94% rimane solo per una notte, mentre solo il 4,76% degli ospiti rimane 4 notti, il rimanete 4,20% pernotta per un numero di 5 giorni o anche di più.
Identikit del Turista cliente del Bed and Breakfast
Gran parte dei clienti dei B&B sono Italiani e hanno un’età tra i 25 e i 55 anni, nella stragrande maggioranza viaggiano in coppia, i turisti in coppia rappresentano ben il 84,80% del totale, le famiglie sono appena il 7,36% degli arrivi mentre un 6,71% dei clienti è rappresentato da single e i gruppi numerosi sono solo il 1,13%.
Formia è una meta ideale per i B&B
A Formia l’ultima indagine sui flussi turistici in provincia di Latina ha stimato per gli alloggi privati dedicati all’ospitalità turistica in circa 51.000 arrivi con un numero totale di presenze di 802.000 con un pernottamento medio di 15 giorni, si registrano invece circa 22.000 arrivi annui negli alberghi per un totale di 66.000 pernottamenti totali con una permanenza media di 2,5 giorni. Ci sono diverse motivazioni per fare le vacanze a Formia:
- A Formia c’è un buon clima, temperato durante tutto l’anno, i mesi veramente freddi sono solo gennaio e febbraio.
- A Formia e nel Golfo di Gaeta ci sono ottime possibilità di stare a contatto con la natura, il mare e la montagna regalarono grazie emozioni.
- La città di Formia è ben collegata con Roma, Napoli e Frosinone e permette di stare in vacanza senza allontanarsi troppo dal proprio luogo di abitazione.
- Il patrimonio artistico nel Golfo di Gaeta è numeroso e vario, durante le vacanze ci si può arricchire culturalmente
- La vicinanza con la zona termale di Suio permette di rilassarsi nelle Terme curando il proprio corpo.
- La vicinanza con l’Abazia di Montecassino e altri Santuari, Conventi e Chiese permette di fare anche esperienze spirituali e culturali.
- Tra Formia e Gaeta è possibile fare tanto sport durante le vacanze, immersioni subacquee, sport velici, cicloturismo, escursioni in montagna.
Quale Immobile utilizzare per un B&B o Casa Vacanza
La dimensione massima di un B&B è di tre camere da letto con un totale di 6 posti letto, per il 26,9% dei casi il B&B si trova all’interno di un appartamento in condominio, il 30,6% circa l’attività è ospitata all’interno di una abitazione indipendente, le ville invece rappresentano il 19% delle location per B&B, Case in Campagna sono il 18,9% dei B&B.
Il Costo Medio di una Camera Doppia in B&B
Da un indagine condotta su un campione di 2500 attività di B&B risulta che il costo medio di una camera doppia in B&B è di 66 euro, ovvero 33 euro a posto letto.
Naturalmente il costo è frutto di una media tra i diversi costi della camera può avere nelle diverse stagioni, il costo medio di un pernottamento è anche frutto del rapporto tra il fatturato totale dei B&B, stimato in 270 milioni di euro, e il numero totale di pernottamenti annui pari a 8 milioni, (270.000.000/8.000.000= 33,75 euro)
Indice di Occupazione Medio dei B&B
A Roma l’indice di occupazione medio è pari al 53,6% la percentuale indica il numero di camere occupate sulla quantità disponibile, il costo medio di vendita di una Camera di albergo è di 124 euro con un ricavo medio di 66 euro.
La permanenza media registrata negli alberghi in provincia di Latina è di circa 3 giornate per ospite, mentre negli alloggi privati e strutture extralberghiere la permanenza media è di 6 giorni per ospite.
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