Purtroppo in Italia ci sono 20 edifici illegali ogni 100, un immobile su cinque presenta delle irregolarità, è quanto emerge dall’indagine dell’ISTAT sul Benessere Equo e sostenibile.
Capita frequentemente di imbattersi in compravendite immobiliari dove la casa oggetto della vendita presenti degli abusi edilizi anche se lievi.
La complessità delle norme edilizie e la difficoltà di comprensione delle stesse comporta che molto spesso gli abusi edilizi non siano a conoscenza ne dell’acquirente e ne del venditore ma vengono scoperti dal perito della banca a cui si chiede il mutuo o dal notaio incaricato per l’atto di vendita.
Cosa si rischia a comprare un immobile abusivo
L’abuso edilizio è un illecito che può portare a conseguenze negative sia da un punto di vista amministrativo che penale.
L’acquisto di un’abitazione totalmente abusiva rappresenta un rischio per l’acquirente, quando viene accertata l’esecuzione di opere edili in assenza di permesso o in totale difformità dalla concessione edilizia rilasciata, il responsabile del preposto ufficio comunale può ingiunge al proprietario e al responsabile dell’abuso una serie di sanzioni amministrative:
- La demolizione della costruzione irregolare e messa in ripristino dello stato dei luoghi.
- Acquisizione al patrimonio comunale in caso di mancata demolizione
- Pagamento di una sanzione pecuniaria, in alternativa alla demolizione, adeguata all’entità dell’abuso o all’incremento del valore del bene.
Le opere edili eseguite in totale difformità dalla concessione edilizia come le variazioni planimetriche e volumetriche comportano la realizzazione di un immobile totalmente diverso da quello autorizzato. Una casa che non rispetta la planimetria e il volume autorizzato è un organismo edilizio diverso da quello concesso e può anche comportare delle sanzioni penali:
- Ammenda fino a € 10.329 per l’inosservanza delle norme, prescrizioni e modalità esecutive previste dalla Legge, in quanto applicabili, nonché dai regolamenti edilizi, dagli strumenti urbanistici e dal permesso di costruire;
- Arresto fino a due anni e l’ammenda da 5.164 a 51.645 euro nei casi di esecuzione dei lavori in totale difformità o assenza del permesso o di prosecuzione degli stessi nonostante l’ordine di sospensione;
- Arresto fino a due anni e l’ammenda da 15.493 a 51.645 euro nel caso di lottizzazione abusiva di terreni a scopo edilizio. La stessa pena si applica anche nel caso di interventi edilizi nelle zone sottoposte a vincolo storico, artistico, archeologico, paesistico, ambientale, in variazione essenziale, in totale difformità o in assenza del permesso.
Le Tutele per l’acquirente di un immobile Abusivo
Tra le garanzie che il legislatore ha previsto per l’acquirente di una casa ce ne sono alcune particolarmente previste per gli immobili abusivi.
La legge prevede che in sede di atto di trasferimento il venditore dichiari la regolarità urbanistica dell’immobile e che vengano indicati, se presenti, gli estremi autorizzativi.
Una infedele dichiarazione sulla regolarità urbanistica comporterebbe il trasferimento di un immobile abusivo che per legge non è commerciabile e pertanto il venditore sarebbe perseguibile penalmente per falsa dichiarazione e per le opere abusive, se da lui compiute.
Inoltre l’acquirente può farsi riconoscere la nullità dell’atto e la restituzione delle somme pagate o in alternativa una riduzione del prezzo.
“Se la cosa venduta è gravata da oneri o da diritti reali o personali non apparenti che ne diminuiscono il libero godimento e non sono stati dichiarati nel contratto, il compratore che non ne abbia avuto conoscenza può domandare la risoluzione del contratto oppure una riduzione del prezzo secondo la disposizione dell’art. 1480″
art. 1489 del codice civile
Gli immobili costruiti prima del 1967
Legge 28 febbraio 1985, n. 47: <<Per le opere iniziate anteriormente al 1° settembre 1967, in luogo degli estremi della licenza edilizia può essere prodotta una dichiarazione sostitutiva di atto notorio, rilasciata dal proprietario o altro avente titolo, ai sensi e per gli effetti dell’articolo 4 della legge 4 gennaio 1968, n. 15, attestante che l’opera risulti iniziata in data anteriore al 1° settembre 1967.>>
Quando è nullo l’atto di Vendita di un Immobile Abusivo
Quando l’immobile che si sta compravendendo è mancante di titolo autorizzativo non può essere venduto a meno che non sia stato costruito prima del 1967.
La vendita è nulla se l’immobile è stato costruito in completa assenza di un titolo edilizio.
In generale gli atti di trasferimento degli immobili sono nulli se il venditore non dichiara nell’atto di vendita gli estremi di autorizzazione urbanistica in forza dei quali l’immobile è stato costruito, oppure se i riferimenti urbanistici indicati si dimostrano inesistenti o riferiti ad un fabbricato diverso da quello venduto.
Art. 15 della Legge n°10 del 28 Gennaio del 1977 <<Gli atti giuridici aventi per oggetto unità edilizie costruite in assenza di concessione sono nulli ove da essi non risulti che l’acquirente era a conoscenza della mancanza della concessione>>
Quando è valida la Vendita di un Immobile Abusivo
Gli atti di vendita di immobili difformi da quelli descritti nel titolo urbanistico sono validi a condizione che gli estremi del titolo menzionati nell’atto siano reali e riferibili a quell’immobile, mentre è irrilevante e non costituisce motivo di nullità la conformità o difformità dell’immobile rispetto al titolo menzionato.
Il Contratto è valido a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata se nell’atto il venditore ha dichiarato gli estremi del titolo urbanistico, reale e riferibile all’immobile.
La Risoluzione del Preliminare di Vendita per abuso edilizio
Chi sottoscrive un preliminare di acquisto per un immobile che successivamente si scopre abusivo può rifiutarsi di stipulare il rogito notarile di trasferimento, la rinuncia può essere esercitata anche se successivamente al preliminare e prima del rogito venisse presentata una domanda di sanatoria.
L’acquirente può rivolgersi al Giudice per richiedere la risoluzione del preliminare di vendita.
La Responsabilità del Venditore dell’Immobile Abusivo
In caso di vendita di un immobile poi risultato abusivo il Venditore può essere chiamato in causa dall’acquirente per l’ottenimento della risoluzione del contratto di vendita con la restituzione dei soldi versati o in alternativa una parziale riduzione del prezzo di vendita.
La Responsabilità del Notaio per la Vendita dell’Immobile Abusivo
Il Notaio può essere ritenuto responsabile della vendita di un immobile poi risultato abusivo, il Notaio può essere soggetto al risarcimento del danno a meno che non sia stato espressamente esonerato dalle parti dalle verifiche preliminari al rogito sulla conformità urbanistica e catastale, ipoteche e agibilità.
La Responsabilità dell’Agente Immobiliare per la Vendita dell’Immobile Abusivo
Esiste responsabilità dell’Agente Immobiliare nella vendita di un immobile poi risultato abusivo solo quando era a conoscenza di informazioni sottaciute, ma se l’abuso o l’irregolarità non era a conoscenza dell’Agente Immobiliare, questi non può essere ritenuto responsabile.
Infatti la verifica della conformità urbanistica è una procedura complessa riservata ai tecnici del settore (geometri, ingegneri, architetti) pertanto la Suprema Corte ribadisce che debba <<escludersi che la responsabilità del mediatore possa estendersi ad indagini di carattere tecnico, quale quella consistente nella verifica delle condizioni per il rilascio del certificato di abitabilità, che esulano obiettivamente dal novero delle cognizioni specialistiche esigibili in relazione alla categoria professionale di appartenenza.>>
La Certificazione di Conformità
Non è semplice per il Venditore capire da solo se l’immobile che sta per trasferire è regolare o se presenta degli abusi non sanati.
La Legge prevede che in sostituzione della dichiarazione di conformità da parte del Venditore possa essere presentata una Dichiarazione di Conformità rilasciata da un tecnico abilitato.
Un geometra, un ingegnere o un architetto potrà una volta esaminata la documentazione consegnare una relazione certificata di regolarità che verrà allegata all’atto di vendita in sostituzione alle dichiarazioni dovute dal venditore.
Si posso sanare gli Abusi ?
Alcuni abusi posso essere regolarizzati con lo strumento della sanatoria, che è cosa diversa dal Condono Edilizio, come previsto dal Testo Unico dell’Edilizia è possibile per alcuni interventi edilizi non preventivamente autorizzati con la CILA o con la SCIA di poter ottenere la Sanatoria a patto che gli interventi possano essere ricondotti alla cosiddetta “doppia conformità” cioè devo essere conformi al regolamento edilizio in vigore sia al tempo dell’abuso e sia a quello in vigore al momento della richiesta della sanatoria. Inoltre per ottenere la sanatoria si paga una sanzione pecuniaria doppia rispetto a quella necessaria se le opere fossero regolarmente autorizzate.
Vendita di un Immobile con Domanda di Condono in Corso
In Italia ci sono stati tre Condoni, il primo nel 1985 il secondo nel 1994 e il terzo nel 2003, molti immobili che hanno presentato domanda di condono hanno ancora le pratiche in corso, soprattutto quelle case che hanno presentato la domanda di sanatoria nel 1985.
L’immobile che ha ancora la pratica in corso e non ha ancora rilasciata la concessione in sanatoria può essere comunque venduto a patto che ci sia la seguente documentazione:
- Estremi della Domanda di Condono
- Copie dei Versamenti dell’oblazione dovuta
- Parere favorevole delle Autorità Competenti per gli Immobili soggetti a Vincoli
