Nessun ordinamento giuridico né il codice civile né le leggi speciali sulla locazione contengono la definizione di contratto di locazione parziale d’immobile, questo perché Il Contratto d’Affitto di una Porzione d’Immobile non è una particolare tipologia di contratto, ma semplicemente una modalità di affitto che può essere utilizzata sia con il classico contratto libero 4+4 ma anche con quello concordato 3+2 o con quello transitorio fino a 18 mesi.
Perché Affittare una Porzione della Casa
L’affitto di una porzione d’immobile a volte è necessaria quando la casa è molto grande, magari su più livelli e anche se catastalmente e urbanisticamente è individuabile come unica unità abitativa in effetti è strutturata come due o più abitazioni indipendenti.
A volte invece l’affitto di una porzione d’immobile scaturisce da una esigenza di condivisione della casa per motivi che possono andare dalla volontà di trovare compagnia oppure una integrazione del proprio reddito.
Di solito è il Proprietario della casa che provvede ad affittare una porzione della casa, ma anche per l’inquilino, con il consenso del proprietario, è possibile affittare la porzione dell’immobile, in questo caso si parla di subaffitto di porzione d’immobile.
La locazione abitativa può avere ad oggetto l’intero immobile o una parte di esso. In quest’ultimo caso, le parti devono adeguatamente individuare la porzione di immobile oggetto di godimento esclusivo e le parti condivise con gli altri conduttori.
La locazione parziale non è un contratto tipo affittacamere
L’Affitto Parziale d’Immobile non è non deve essere confuso con la Locazione di Posto Letto o di Affittacamere, che sono tipologie contrattuali destinate a chi esercita un’attività imprenditoriale di tipo turistico ricettivo regolamentata a livello regionale.
La Descrizione della Porzione d’Immobile Locata
Nell’affitto di una porzione di Casa è molto importante nel contratto descrivere bene quali spazi si danno in affitto ad uso esclusivo e quali sono gli spazi che possono essere utilizzati in modo comune con gli altri occupanti della casa, e quali sono gli ambienti invece che non sono concessi in locazione. Al contratto di affitto di solito si allega una planimetria della casa con gli ambienti concessi in locazione evidenziati con diversi colori in base all’utilizzo permesso, tale planimetria va sottoscritta sia dal locatore e sia dal conduttore.
Contratto Porzione d’Immobile e Cedolare Secca
Anche per l’affitto di una porzione d’immobile è possibile avvalersi della Cedolare Secca, cioè quella particolare tassazione fissa del 21% per i contratti 4+4 e del 10% per i Contratti Concordati 3+2 o Transitori. L’Agenzia delle Entrate con la circolare n°26/E/2011 ha chiarito che se vengono locate più porzioni dello stesso immobile devono necessariamente aderire alla stessa modalità di tassazione. <<il reddito ritraibile dalla contemporanea locazione di porzioni di un’unità abitativa, cui è attribuita un’unica rendita catastale, deve essere assoggettato allo stesso regime impositivo>> Pertanto non è possibile nello stesso immobile affittare una stanza con cedolare secca e un altra con tassazione normale.
IMU e Contratto di Locazione Parziale d’Immobile
Se l’abitazione è una prima casa e quindi non è soggetta all’IMU con la locazione parziale questa agevolazione non viene meno, quindi se il proprietario ci vive e ha residenza nella casa il fatto che l’abbia in parte locata non motivo di perdita delle agevolazioni IMU.
Se invece l’abitazione parzialmente locata non è prima casa per il proprietario, allora continuerà a pagare l’IMU come ha sempre fatto ma potrà avere una riduzione del 25% circa nel caso in cui il contratto di locazione utilizzato si quello a canone concordato.
Anche se parzialmente locata, l’abitazione principale non perde tale destinazione e, pertanto, a partire dal 1° gennaio 2014, beneficia dell’esenzione dall’IMU prevista per tale fattispecie
FAQ n. 12 del 20 gennaio 2016 MEF
Con Il Contratto Di Locazione Parziale È Possibile Richiedere La Residenza
Anche se l’affitto è parziale, cioè per una sola parte dell’abitazione, l’inquilino potrà richiedere la residenza senza entrare nello stesso Stato di Famiglia del Locatore. I modelli di richiesta di residenza rilasciati dai Comuni riportano tra le domande anche quella se esistono rapporti di parentela tra chi abita nella stessa casa, in mancanza di rapporti di parentela, Inquilino e Locatore rimarranno distinti in due nuclei famigliari diversi.
La Gestione delle Utenze nell’Affitto Parziale d’Immobile
Una delle problematiche più frequenti nell’affitto di una o più parti della casa è quella di gestire correttamente l’attribuzione dei costi derivanti dalle utenze. Non essendo quasi mai possibile avere tanti contratti quante le porzioni di casa locate allora le soluzioni percorribili per il consumo di acqua, luce e gas sono principalmente due:
- Installare dei contascatti che possano misurare l’effettivo consumo di acqua, luce e gas in modo da attribuire all’inquilino il preciso costo derivante dall’utilizzo delle utenze.
- Stabilire forfettariamente un costo mensile per acqua, luce e gas in base al numero di persone che occupano la porzione d’immobile facendosi aiutare dall’esperienza dei consumi precedenti oppure dalle statistiche nazionali di consumo delle famiglie.
- Suddividere il costo mensile delle bollette in base al numero totale degli inquilini a prescindere dal minore o maggiore consumo che individualmente abbiano potuto fare.
La Tassa Rifiuti nella Locazione Parziale d’Immobile
La tassa sulla raccolta dei rifiuti solidi urbani è in parte dovuta sulla dimensione dell’immobile e in parte sul numero degli occupanti. Nell’affitto di una porzione d’immobile per gestire bene la tassa rifiuti è necessario sapere se chi occupa la porzione della casa ha anche la residenza o meno.
Per i contratti di locazione inferiori a 6 mesi la norma stabilisce che la tassa rimanga intestata al proprietario che poi la distribuirà equamente sulle varie porzioni della casa locate, questa modalità è percorribile anche quando il contratto è più lungo di 6 mesi ma l’inquilino non ha li la residenza.
Se invece l’affittuario ha la residenza nella porzione d’immobile locata allora sarà necessario comunicare al Comune la dimensione della porzione d’immobile presa in affitto e il numero degli occupanti in modo che l’Amministrazione possa scorporare dalla Tassa dei Rifiuti Totale gravante sull’abitazione quella relativa alla porzione d’immobile affittata.
Attestazione di Prestazione Energetica e Locazione Parziale
Anche nella locazione parziale come in tutti i contratti di affitto è necessario fornire al conduttore tutte le informazioni e la documentazione in ordine alla prestazione energetica del bene locato. Alla firma del contratto di locazione il proprietario dovrà consegnare all’inquilino il Certificato di Prestazione Energetica detto anche APE.
