Quando si acquista un immobile, è fondamentale essere a conoscenza dei propri diritti nel caso in cui, dopo la compravendita, emergano dei “vizi occulti”.
Si tratta di difetti gravi, non facilmente riconoscibili al momento dell’acquisto con la normale diligenza, che diminuiscono in modo apprezzabile il valore dell’immobile o lo rendono inidoneo all’uso a cui è destinato.
La legge italiana (principalmente l’articolo 1495 del Codice Civile) stabilisce termini precisi per far valere la garanzia contro questi vizi.
Quali sono i Vizi Occulti di una Casa
Ecco alcuni esempi comuni di vizi occulti:
I vizi occulti di una casa sono quei difetti non facilmente riconoscibili al momento dell’acquisto, ma che emergono successivamente e che possono compromettere l’uso dell’immobile o diminuirne significativamente il valore.
- Problemi strutturali: Crepe nei muri portanti, cedimenti delle fondamenta, problemi ai solai o alle travi che non erano visibili o la cui gravità non era apprezzabile durante una normale ispezione.
- Infiltrazioni e umidità: Macchie di umidità, muffa, o danni causati da infiltrazioni d’acqua provenienti dal tetto, dai muri perimetrali, dai balconi, dai terrazzi o dalle fondamenta, spesso nascoste da tinteggiature recenti o controsoffitti.
- Difetti agli impianti: Problemi all’impianto idraulico (perdite occulte, tubazioni non a norma, pendenza errata degli scarichi), all’impianto elettrico (non conformità alle normative di sicurezza, malfunzionamenti non evidenti), o all’impianto di riscaldamento/condizionamento.
- Problemi di isolamento: Scarso isolamento termico o acustico che non era percepibile durante le visite iniziali dell’immobile.
- Irregolarità urbanistiche o catastali non dichiarate: Difformità tra lo stato di fatto dell’immobile e le planimetrie o i permessi edilizi depositati, che possono comportare la necessità di costose sanatorie o rendere l’immobile non commerciabile nello stato di fatto.
- Presenza di materiali nocivi: Riuso di materiali edili contenenti amianto o altre sostanze pericolose che richiedono interventi di bonifica costosi.
- Vizi del suolo: Problemi legati alla natura o alla stabilità del terreno su cui è costruita la casa, che possono causare assestamenti o danni strutturali.
È importante sottolineare che un vizio è considerato “occulto” se non era riconoscibile dall’acquirente medio usando la normale diligenza e senza l’ausilio di un tecnico esperto al momento della compravendita. Difetti evidenti o facilmente riscontrabili non rientrano nella categoria dei vizi occulti.
Vizi Occulti dell’Immobile: Termini per la Tutela dell’Acquirente
- Termine di Decadenza per la Denuncia: L’acquirente deve denunciare il vizio occulto al venditore entro 8 giorni dalla sua scoperta. La scoperta si intende dal momento in cui l’acquirente ha acquisito una conoscenza completa e oggettiva del difetto, spesso a seguito di una perizia tecnica. È consigliabile effettuare la denuncia in forma scritta (PEC o raccomandata A/R) per avere prova certa della comunicazione. Questo termine di 8 giorni non si applica se il venditore ha riconosciuto l’esistenza del vizio o lo ha volutamente nascosto.
- Termine di Prescrizione per l’Azione Legale: L’azione legale (per chiedere la risoluzione del contratto o la riduzione del prezzo) deve essere iniziata entro 1 anno dalla consegna dell’immobile (che solitamente coincide con la data del rogito notarile). È importante rispettare questo termine annuale, indipendentemente dal momento della scoperta o della denuncia del vizio.
Cosa può chiedere l’acquirente? –
- Azione redibitoria: La risoluzione del contratto, con la restituzione dell’immobile al venditore e il rimborso del prezzo pagato.
- Azione estimatoria: Una riduzione del prezzo di acquisto proporzionale al diminuito valore dell’immobile a causa del vizio.
- Risarcimento del danno: Oltre alla risoluzione o alla riduzione del prezzo, l’acquirente può chiedere il risarcimento dei danni subiti a causa dei vizi, a meno che il venditore non provi di aver ignorato senza colpa l’esistenza dei vizi stessi.
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