Il rapporto tra Certificato di Agibilità e Compravendita della Casa è un argomento molto dibattuto e controverso, se per gli immobili costruiti dopo il 2003 il Certificato di Agibilità è un elemento essenziale per la stipula dell’Atto Notarile di Compravendita, per tutti gli immobili costruiti prima del 2003 la mancanza di agibilità non preclude la possibilità di compravendere ma l’atto è valido solo se l’acquirente ne sia a conoscenza.
Evoluzione della Normativa del Certificato di Agibilità
Prima del 2001 esisteva il Certificato di Abitabilità per gli immobili residenziali e il Certificato di Agibilità per gli immobili commerciali, con il Testo Unico dell’Edilizia ha unificato i due termini ed ora esiste solo il Certificato di Agibilità.
- 1934 – Il Certificato di Abitabilità nasce nel 1934 con il Regio Decreto n°1265, era il Podestà che rilasciava il certificato di abitabilità che attestava il rispetto di determinati criteri di salubrità e igiene;
- 2001 – Con il DPR n. 380 nasce per gli immobili residenziali il certificato di agibilità che non è più una semplice attestazione di salubrità ma certifica la sussistenza di requisiti di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico degli edifici e dei loro impianti;
- 2003 – Con l’entrata in vigore del Testo Unico sull’Edilizia nel 2003 il certificato di agibilità diventa obbligatorio per le nuove costruzioni e per quelle che sono state oggetto di intervenuti con modifiche sostanziali dell’immobile.
- 2016: Il Certificato di Agibilità con il Decreto Legislativo 222 diventa Segnalazione Certificata di Agibilità (SCA), dal 2016 è il Professionista incaricato che attesta la sussistenza dei requisiti richiesti dalla legge.
SCA: La Segnalazione Certificata di Agibilità
Dal 2016 in poi l’agibilità viene attestata tramite una Segnalazione Certificata di Agibilità redatta da un professionista abilitato, la SCA è un documento che verifica la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati e, ove previsto, di rispetto degli obblighi di infrastrutturazione digitale, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente, nonché la conformità dell’opera al progetto presentato e la sua agibilità sono attestati mediante segnalazione certificata.
Cosa prescrive il Regio Decreto n°1265 del 1934
“Gli edifici o parti di essi indicati nell’articolo precedente non possono essere abitati senza autorizzazione del podestà, il quale la concede quando, previa ispezione dell’ufficiale sanitario o di un ingegnere a ciò delegato, risulti che la costruzione sia stata eseguita in conformità del progetto approvato, che i muri siano convenientemente prosciugati e che non sussistano altre cause di insalubrità.”
Non è Obbligatoria l’Agibilità per i vecchi immobili costruiti prima del 1934
Non esiste nessun obbligo di legge che richieda il Certificato di Abitabilità/Agibilità prima del Regio Decreto n. 1265 del 1934.
Gli immobili edificati prima del 1934 sono esonerati dall’obbligo del certificato di agibilità a meno che non abbiano subito successivamente al 1934 interventi che ha interessato le strutture portanti, ha modificato la sua sagoma o ha comportato un cambio di destinazione d’uso.
Compravendita di Immobili costruiti prima del 1934
Per la compravendita di immobili residenziali costruiti prima del 1934 e che non abbiano subito interventi non è obbligatorio disporre del Certificato di Abitabilità/Agibilità, è però necessario avere un documento che ne provi l’edificazione ante 1934.
Non è obbligatoria l’Agibilità per gli immobili costruiti prima del 1967
Dal 1934 al 1967 era demandato a concedere il Certificato di Abitabilità ancora il Podestà, le abitazioni costruite prima del 1967, al posto degli estremi della licenza edilizia si può produrre una dichiarazione sostitutiva di atto notorio in cui si comunica che l’opera risulta iniziata prima del 2 settembre 1967. Il certificato di agibilità, quindi non è una condizione contrattuale oppure un fattore che impatta sulla compravendita di un immobile.
Compravendita di Immobili privi di Certificato di Agibilità
La vendita di immobili privi di certificato di agibilità è sempre possibile se questi sono stati realizzati prima del 2003 e che successivamente a questa data non abbiano avuto modifiche, sarà però necessario inserire nell’Atto di Vendita una opportuna dichiarazione delle parti finalizzata a liberare il venditore da eventuali responsabilità future dovute al suo presumibile inadempimento, questa dichiarazione potrebbe essere la seguente: “Per quanto riguarda il rilascio di certificato di abitabilità/agibilità, la parte venditrice dichiara e la parte acquirente prende atto che per l’unità immobiliare in contratto non è munita pur essendo stata le stessa sempre utilizzata per lo scopo cui è destinata, di ciò prende atto la parte acquirente.”
Quando è obbligatorio avere il Certificato di Agibilità per vendere una Casa.
Le abitazioni costruite o modificato dopo il 30 giugno 2003 per essere vendute necessitano del certificato di agibilità, non è possibile compravendere immobili realizzati o modificati dopo l’entrata in vigore del D.P.R. n. 380 del 2001, il quale prescrive che il Certificato è obbligatorio per la commercializzazione e va citato nell’atto notarile.
Quando la Mancanza del Certificato di Agibilità configura l’inadempienza del Venditore
Per tutti gli immobili costruiti prima del 2003 l’assenza del Certificato di Agibilità non ne preclude la commerciabilità, ciò non toglie che ci potrebbe essere un inadempimento del venditore se questi non ha adeguatamente informato la parte acquirente.
Se in fase di trattativa, nella successiva proposta o preliminare di acquisto e successivamente nell’atto notarile definitivo di vendita, l’acquirente è sempre stato informato che l’immobile non era in possesso di certificato di agibilità, ed ha accettato espressamente la mancanza del documento, il rogito notarile sarà valido ed efficace ed il venditore NON avrà in questo caso nessuna responsabilità.
La Giurisprudenza di Cassazione sull’Agibilità e Compravendita Immobiliare
La mancanza del certificato di agibilità dell’immobile non sempre legittima la richiesta di risoluzione del contratto di compravendita, il principio consolidato della giurisprudenza di Cassazione è quello che nella compravendita della Casa la mancanza del Certificato di Agibilità può incidere sul piano dell’adempimento ma non su quello della validità del contratto.
