Tutti i contratti di locazione hanno una durata stabilita, molto spesso per legge, a volte è necessario terminarli prima della loro naturale scadenza, scopriamo quando e come si può fare e quali sono le conseguenze.
La Durata delle Locazioni
Ogni Contratto di Affitto ha la sua durata minima e massima, questo però non significa che non sia possibile terminare il rapporto di locazione prima della scadenza pattuita, la legge prevede che per i contratti di locazione abitativi 4+4 o 3+2 ci sia la possibilità da parte dell’Inquilino di poter interrompere in qualsiasi momento la locazione dandone un preavviso anticipato che di solito è 6 mesi per i contratti abitativi e 12 mesi per quelli Commerciali.
Anche per il Proprietario è prevista la possibilità di interrompere il Contratto di Affitto ma solo al termine della prima scadenza contrattuale oppure durante il contratto ma solo a determinate condizioni.
Quando il Conduttore può recedere anticipatamente
La Legge n°392 del 27 luglio 1978 stabilisce che: <<È in facoltà delle parti consentire contrattualmente che il conduttore possa recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone avviso al locatore, con lettera raccomandata, almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione.>>
Se nel contratto non è prevista la facoltà di recesso anticipato il Conduttore può interrompere il contratto solo per “gravi motivi”
Il Recesso dal Contratto per Gravi Motivi
Anche se il Contratto di Locazione non lo prevede l’Inquilino ha sempre la possibilità di recedere dal contratto di affitto per “Gravi Motivi”, ovvero a causa di eventi estranei alla volontà del conduttore che abbiano natura imprevedibile e che rendano il rapporto di locazione non sopportabile e particolarmente gravoso per l’inquilino.
Anche in questo caso l’inquilino è tenuto a darne comunicazione scritta 6 mesi prima della data di risoluzione contrattuale esplicitando le motivazioni del recesso anticipato.
Quali sono i Gravi Motivi per Recedere dal Contratto
Anche se la Legge non lo esplicita possono essere considerati gravi motivi utili all’Inquilino per poter terminare il contratto di locazione in qualsiasi momento:
- Trasferimento del posto di lavoro
- Problemi Famigliari
- Perdita del Lavoro
- Riduzione della Capacità Economica
- Crescita della Famiglia
- Motivazioni di Salute
Risoluzione del Contratto per Vizi della Cosa Locata
L’art. 1578 del Codice Civile stabilisce che: Se al momento della consegna la cosa locata è affetta da vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile l’idoneità all’uso pattuito, il conduttore può domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, salvo che si tratti di vizi da lui conosciuti o facilmente riconoscibili.
Ad esempio è possibile In alcuni casi è possibile recedere anticipatamente dal contratto di locazioni per motivazioni Oggettive, ad esempio:
- Problemi Strutturali dell’Immobile
- Problemi di Salubrità Ambientale
- Gravi Problematiche Condominiali
Cosa succede se non si rispetta il preavviso dei 6 mesi
L’inquilino deve comunicare la volontà di recedere dal contratto almeno 6 mesi prima, se questo obbligo non viene assolto allora il Locatore può:
- Chiedere al Conduttore il pagamento dei canoni di locazione non percepiti pari al periodo del mancato preavviso, anche in presenza del rilascio dell’immobile.
- Chiedere il risarcimento dell’ulteriore danno dovuto per la risoluzione anticipata e il mancato affitto della casa.
Risoluzione Consensuale del Contratto di Locazione
Tra il Locatore e il Conduttore è sempre possibile stabilire un accordo consensuale per la risoluzione anticipata del contratto di locazione anche senza il rispetto dei termini di preavviso stabiliti.
In questo caso la legge non detta particolari regole ma è opportuno che il verbale di risoluzione anticipato venga redatto per iscritto indicando anche se ci sono o meno somme a debito o a credito delle parti.
Quando il Locatore può Recedere dal Contratto di Locazione
Il Proprietario di un immobile locato per legge può interrompere la locazione solo alla prima scadenza contrattuale, quindi al quarto anno per i contratti liberi e al terzo anno per i contratti concordati. La Comunicazione della volontà di mancato rinnovo contrattuale va inviata al Conduttore sei mesi prima della prima scadenza contrattuale. Scarica Facsimile Lettera di Rinuncia al Rinnovo del Contratto Locazione
Quando il Locatore può Recedere Anticipatamente dal Contratto
Il Proprietario di un immobile locato ha una sola possibilità di interrompere il contratto di affitto prima del termine stabilito, è il caso della “Clausola Risolutiva Espressa”.
L’articolo n°1456 del Codice Civile permette, se espressamente previsto nel contratto, di risolvere “Ipso iure” il rapporto di locazione nel caso in cui l’inquilino non adempia a determinate obbligazioni, come ad esempio non pagare l’affitto, cambiare la destinazione d’uso, subaffittare l’immobile.
Con la “Clausola Risolutiva Espressa” il Locatore può risolvere il contratto immediatamente inviando al Conduttore una semplice comunicazione scritta.
Facsimile di Clausola Risolutiva Espressa
Per potersi avvalere della facoltà di recedere il contratto di locazione anticipatamente il Locatore dovrà inserire nel contratto una Clausola simile a questa: <il mancato pagamento, anche parziale del canone di locazione e degli oneri accessori entro i termini di legge e al domicilio indicato, produrrà ipso iure la risoluzione del contratto, per fatto e colpa del conduttore, fermo restando l’obbligo di corrispondere il dovuto e il risarcimento del danno a favore del locatore, a norma dell’art.1456 c.c.>
Quando si Risolve il Contratto con la Clausola Risolutiva Espressa
Come espresso dalla sentenza della Cassazione Civile n. 7178/2002 la risoluzione di diritto del contratto di locazione, quando c’è la presenza di una Clausola Risolutiva Espressa, non opera automaticamente con l’inadempimento dell’inquilino, ma nel momento in cui il Locatore comunica al Conduttore l’intenzione di volersene avvalere.
La Registrazione della Risoluzione Anticipata
L’Agenzia delle Entrate richiede che la Risoluzione Anticipata del Contratto di Locazione venga registrata entro 30 giorni dalla stipula.
Il costo della registrazione è fisso a 67 euro per tutti i contratti mentre è gratuito per quelli che hanno adottato il regime della cedolare secca. Anche la risoluzione anticipata può essere fatta telematicamente.
Cosa succede se la Risoluzione viene registrata in ritardo
Nel caso in cui la risoluzione anticipata del contratto di locazione non sia stata presentata all’Agenzia delle Entrate entro il termine imposto dei 30 giorni si può comunque registrare pagando una sanzione.
Il D.lgs. n. 23 del 2011, all’art.3 comma 3 dispone che “In caso di mancata presentazione della comunicazione relativa alla proroga, anche tacita, o alla risoluzione del contratto di locazione per il quale è stata esercitata l’opzione per l’applicazione della cedolare secca, entro trenta
giorni dal verificarsi dell’evento, si applica la sanzione nella misura fissa pari a euro 100, ridotta a euro 50 se la comunicazione è presentata con ritardo non superiore a trenta giorni”
